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              門店員工合影1

              作者: 日期:2013-12-16 11:19:23 點擊數:

              門店員工合影1(圖1)

              門店員工合影

              由于未來稅制改革的基本原則是不增加新稅,如果要增稅必須先減稅,因此未來適應供給管理的主要改革思路是降低開發、轉讓環節稅收,提高持有環節稅收。具體來講就是提高持有環節房產稅,降低開發轉讓環節土地增值稅。

                之所以要提高持有環節房產稅,首先在于合理稅制。無論是從房地產稅收合理性、稅收制度公平性還是地方財政可持續性出發,都有改革的必要。從房地產宏觀調控分析,開征房產稅將增加持有成本,從而減少持有,有利于擴大二級市場供給。之所以要取消土地增值稅,一是由于土地增值稅不合理。因為對房地產開發企業既要征收土地增值稅,又要征收企業所得稅,事實上存在對同一筆所得雙重征稅。對房地產企業雙重征稅,雖然有利于增加國家稅收,但負面后果也很明顯。不是減少開發企業利潤,導致房地產供給減少,就是通過轉嫁稅收助推房地產價格。取消土地增值稅,有利于增加房地產開發企業利潤,增加房地產供給,或降低房地產成本,降低房地產價格。二是土地增值稅也不是國際慣例。從世界各國和地區來看,除臺灣地區外,很少有使用土地增值稅的國家和地區,而臺灣征收土地增值稅后就不再征所得稅,所以并不存在重復征稅。三是土地增值稅也不可能長期持續存在。我國房地產企業暴利是在一個特定歷史條件下的產物,當房地產價格持續上漲時有暴利,而當房地產價格趨于下跌時,不但沒有暴利,連正常利潤也不復存在。因此,隨著房地產市場變化,以及由此帶來的房地產稅源變化,以房產稅替代土地增值稅正當其時。

                由先行先試轉為先行立法

                在我國,雖然房產稅改革已為大多數人所認可和接受,房產稅試點擴圍也已不可逆轉,但由于缺少統一規范的法律制度,使改革困難重重。上海、重慶試點已近2年,還未有其他城市跟進。這次三中全會明確提出落實稅收法定原則,并要求加快房產稅立法,從而使房產稅立法有理由成為落實稅收法定原則的突破口,并使房產稅改革路徑由先行先試轉為先稅收立法、再擴圍改革。然而,立法同樣面臨艱難的制度抉擇。

                首先,在納稅范圍確認上,按增量還是存量征稅?,F行上海房產稅試點是對增量房產征稅,存量房產不征稅;而重慶房產稅除獨幢別墅外也是增量房征稅。上海和重慶之所以不約而同地選擇增量房征稅,主要出于征收管理可行性方面的考慮。對增量房產征稅體現法律上的既往不咎,先告知再征稅原則,更容易讓居民接受;對增量房產征稅可以按交易價格征收,而交易價格相對簡單,具有管理上的可行性。但增量房征稅的制度缺陷也很明顯,不但制度不合理,而且稅收規模偏小,難以發揮房產稅調控功能。但從時點上分析,當期增量房隨著時間推移都會變成存量房,所以當年征收房產稅的增量房在下一年度也可以稱為存量房。從長遠來講通過轉讓交易,存量房絕大部分將會轉變成增量房。


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